Det er ikke et krav, at du allierer dig med en ejendomsmægler, men det anbefales, da denne har dybdegående viden i, hvad der sker af bevægelser på boligmarkedet. En ejendomsmægler kan hjælpe dig sikkert og trygt gennem bolighandlen, og denne vil repræsentere sælger af boligen, hvor sælgers interesser er i højsædet. Ejendomsmægleren kan grundet dennes viden om boligmarkedet rådgive sælger i at sætte en fair pris, så der er udsigter til fremvisninger og bud på boligen.
Guiden belyser de opgaver, der foretages før, under og efter bolighandlen. Det er ikke en smal sag at sælge sin bolig, da der er mange punkter, man skal være opmærksom på, hvorfor man bør vælge en ejendomsmægler som sin trofaste repræsentant. Når du selv under denne proces er boligsøgende, giver det mening at alliere sig med en boligadvokat eller en køberrådgiver, så alt fra salg af egen bolig til køb af ny bolig bliver strømlinet. Det giver en vis tryghed, når man sammen med fagpersoner sælger/køber bolig.
Processer ved salg af bolig
- Det første led i processen ved salg af egen bolig er, at din bolig skal vurderes. Til det anbefales det, at du får professionel hjælp fra en ejendomsmægler, som har viden om boligmarkedet.
Tjek gerne boligsider som boligsiden.dk og søg efter boliger i dit område, så du får en fornemmelse af, hvad udbudspriserne ligger på. Se efter om du har naboer, som sælger bolig i dit område, så der er en form for benchmark. Dog er det vigtigt at tænke på, at denne nabo faktisk er en “konkurrent”. Tjek derfor hvor længe denne har haft sin bolig til salg, vurder standen samt andre faktorer, så du kan sætte en fair udbudspris. Du kan nævne det over for den ejendomsmægler, som du vælger.
Undersøg ejendomsmæglere i dit lokale område, da denne vil have et bedre kendskab til lokalområdet. Sammen gennemgår I boligen, hvor ejendomsmægleren stiller spørgsmål til boligen – fx hvad er renoveret, er hvidevarerne nye etc. Når boligen er gennemgået, planen for markedsføring er lagt, og kontrakten med ejendomsmægleren er underskrevet, aftales en dag for fotografering af boligen. - Du skal sammen med din ejendomsmægler planlægge en salgsstrategi for boligen. Spørg ejendomsmægleren om de har et køberkartotek, som kan have interesse i boligen. Ejendomsmægleren kan dermed sende salgsmateriale og billeder til købeklare personer i køberkartoteket. Planlæg også en plan for annoncering på sociale medier, så din bolig kan vises for potentielle kunder. Salget af boligen kan tage alt fra få dage til måneder, hvorfor man bør planlægge opfølgningsmøder omkring den aktivitet, der har været på mødet og eventuelt, hvornår et prisnedslag skal komme for tale.
- Din ejendomsmægler får en fuldmagt til at indhente nødvendige dokumenter, som skal vedlægges købsaftalen, når en potentiel køber vil købe din bolig – fx hos ejendomskontoret. Derudover skal du sørge for, at ejendomsmægleren modtager dokumenter på vand, varme og el.
- Når du sælger dit hus, skal du i kontakt med fagpersoner/sagkyndige, som kan møde op på adressen og foretage en undersøgelse af boligens stand. Denne person til udarbejde en tilstands- og elinstallationsrapport, som potentielle købere og deres bank samt køberrådgiver/advokat kan få et indblik i. Det skyldes, at banken og køberrådgiver/advokat kan stille krav til dig som sælger af boligen, før en købsaftale kan indgås. Der kan være anmærkninger til ulovlige elinstallationer, som køber gerne vil have udbedret. Hvis ikke man selv vil udbedre dette, kan den potentielle køber vælge at få vurderet opgaven hos en håndværker, hvorefter denne kan bede om et nedslag i prisen, som kan dække omkostningen.
Hvis køber er afklaret med anmærkningerne, kan denne vælge at acceptere de fejl og mangler, som der er angivet i rapporterne. Når dette sker accepterer denne, at du som sælger ikke hæfter for omkostningerne, hvis skader sker efter aftalens indgåelse. For at skabe trygge rammer for handlen at huset, anbefales det, at man som sælger indhenter et tilbud på en ejerskifteforsikring. - Der kan gøres meget med fotografering af boligen, når en professionel fotograf skyder billederne og redigere disse, men det kræver forberedelse fra din side. Din bolig skal være attraktiv, så der hos potentielle købere skabes et incitament til at booke en fremvisning. Derfor er det vigtigt er der er gjort rent, så alt er nydeligt. Din indre boligarkitekt skal på spil, så du indretter, pynter og fremhæver ting i boligen, der kan få den potentielle køber til at kontakte ejendomsmægleren for en fremvisning. Hvis der er områder i din bolig, som trænger til en kærlig hånd – fx maling, bør det være udbedret, inden fotografen kommer på besøg.
- Indhentelse af tilbud på en forsikring i forbindelse med ejerskifte kan ske hos selskaber som Dansk Boligforsikring, Frida forsikring, ETU eller en helt fjerde. Det giver en tryghed for dig og køber, og du accepterer dermed, at du betaler halvdelen af præmien på det tilbud, der er vedhæftet købsaftalen. Denne forsikring dækker fejl og mangler indenfor husets fire vægge, og som ikke er angivet i rapporterne.
Når du som sælger har givet tilbuddet til køber, så er det op til køber, om denne vil acceptere tilbuddet. Køber kan også selv vælge at finde en anden udbyder af ejerskifteforsikringer, men du betaler kun halvdelen af præmien på den billigste ejerskifteforsikring. Hvis der opstår skader i forbindelse med fejl og mangler, som ikke står sort på hvidt i de udarbejdede rapporter, kan køber gå til forsikringsselskabet og melde skaden. Dermed kan køber ikke forlange, at du betaler for udbedringen, da der er tegnet en forsikring til formålet. Det er derfor op til forsikringsselskabet at vurdere sagens omfang og opståen. En ejerskifteforsikring er dog ikke en fuld sikkerhed for dig som sælger, da fejl og mangler også kan være gældende udenfor bygningen.
Udover tegning af en ejerskifteforsikring kan du med fordel undersøge markedet for en sælgeransvarsforsikring. En sælgeransvarsforsikring kan dække dig som sælger, hvis der skulle opstå skader forbundet med fejl og mangler efter salget. Det er fejl og mangler uden for bygningen, som en sælgeransvarsforsikring kan dække – fx ulovlig tilbygning eller ulovlige VVS-ledninger samt stikledninger uden for bygningen.Du er som sælger forpligtet til at have ansvar for boligen i op til 10 år, hvorfor det anbefales, at man tegner en sælgeransvarsforsikring, da køber ellers kan sagsøge dig. - Det er ikke ualmindeligt, at potentielle købere, som har været til fremvisning, vælger at byde langt under udbudsprisen. Det er typisk et tegn på interesse, men et ønske om at presse dig så meget som muligt på prisen. Vurder sammen med ejendomsmægleren hvor din smertegrænse går, da du formentlig selv vil være boligsøgende og derfor skal have penge med dig til den nye bolig. Hvis buddet, der gives, er langt fra det ønskede, kan man alt efter ønske give et modbud. Hvis prisen ikke ligger på et tilfredsstillende bud – selv efter forhandling, kan buddet afvises.
Det er vigtigt at huske på, at det kan være svært at få fat på en tidligere interesseret, hvis buddet er afvist, og man efter en længere periode ikke har fået underskrevet en købsaftale med en køber. Hvis man går tilbage til en potentiel kunde, som man har afvist, kan denne få en fornemmelse af, at man er desperat, hvorfor buddet kan ende med at blive endnu lavere. Flere aspekter spiller en rolle, når man tager stilling til et bud. Hvis det er tidligt i forløbet, kan man være mere tilbøjelig til at afvise en kunde, da man har en tiltro til, at der er et større potentiale for et højere bud. Omvendt hvis man er langt inde i processen, kan det være svært at tage stilling til, om man vil acceptere eller afvise. - Når du endelig har fundet en køber til boligen, og denne enten møder udbudsprisen, eller du accepterer dennes bud, så gennemføres bolighandlen. Dog kan der være anmærkninger i en købsaftale, hvis køberens bank og køberrådgiver/advokat stiller krav til, at dennes bolig skal sælges, før aftalen er bindende. Dermed er der tale om en købsbetinget aftale. Hvis ikke der er anmærkninger, så er bolighandlen fuldendt.
- Efter bolighandlen er gennemført og overdragelsen aftalt, skal der foretages målinger på el, vand og varme samt gennemgang af andre forudbetalinger, som du har betalt for. Det er køberens køberrådgiver og din ejendomsmægler, der udveksler dokumentation på eksempelvis betaling af ejendomsskat (oftest betalt 6 mdr. forud). Denne opgørelse kaldes en refusionsopgørelse, som sikrer, at parterne ikke har unødige udgifter. Hvis køber flytter ind midt i en periode, hvor du allerede har betalt for nogle udgifter, skal du have penge retur.
- Husk på at melde din flytning på borger.dk, når du under denne proces af boligsalg også selv har fundet nyt. Det er vigtigt, at du også melder flytning til din forsikring og internetudbyder, så forsikringer og aftale rykkes over på den nye adresse. Det er særligt vigtigt med husforsikringen, da denne skal være trådt i kraft, når du er flyttet ind i din nye bolig.
Du kan få endnu flere oplysninger om ejerskifteforsikringer og sælgeransvarsforsikringer ved at tilgå nedenstående udbyderes hjemmesider. Her kan du også stille spørgsmål til, hvad der dækkes af fejl og mangler. Kontakt dem gerne på mail.
Ved ejerskifte
Dansk Boligforsikring – mail: info@danskboligforsikring.dk
ETU Forsikring – mail: info@etuforsikring.dk
Frida Forsikring – mail: info@fridaforsikring.dk
Gjensidige – mail: info@gjensidige.dk
Ved sælgeransvarsforsikring
Dansk Boligforsikring – mail: info@danskboligforsikring.dk
ETU Forsikring – mail: info@etuforsikring.dk
Frida Forsikring – mail: info@fridaforsikring.dk
Gjensidige – mail: info@gjensidige.dk
